【AI予想】2026年、足立区の地価はどうなる？｜「北千住」は天井か？ 次にくるのは綾瀬・竹ノ塚？ エリア別「伸びしろ」ランキング
かつての「治安が悪い」イメージを払拭し、大学誘致とイメージ戦略で大成功を収めた足立区。「北千住」の一極集中から、その熱が周辺駅へ波及するフェーズに入っています。
当サイト AI予想パビリオン では、5大学（東京電機大など）の学生数推移、鉄道高架化による街の分断解消効果、および犯罪認知件数の減少率を解析します。
【AI予想パビリオン：注意事項】2026年1月10日時点の予測情報です。
本記事は、都市開発計画および過去の地価変動トレンドに基づくAIシミュレーションです。不動産投資や売買を推奨・保証するものではありません。
目次
1. AI予想：エリア別トレンド
| エリア | 予測変動率 | AI解析コメント |
| 北千住 | +1.8% (横ばい) | 完成形。 すでに都心並みの価格で、伸びしろは限定的。投資よりも実需の街へ。 |
| 綾瀬 | +4.5% (上昇) | 北綾瀬（始発駅化）駅前の商業開発と、駅ビル改修により利便性向上。北千住が高すぎて流れてくる層の受け皿。 |
| 竹ノ塚 | +5.2% (上昇) | 変化率No.1。 鉄道高架化完了による「開かずの踏切」解消が決定的。駅前広場整備で街が劇的に綺麗になった。 |
2. AI詳細解析：竹ノ塚の「ビフォーアフター」
① 物理的な壁の消失
東武伊勢崎線の高架化により、竹ノ塚の東西を分断していた踏切が消えました。AIの都市工学データでは、「街の分断解消は、商圏人口を1.5倍にし、地価を15%押し上げる」という法則があります。かつての雑多なイメージが一掃され、最も「化ける」可能性が高いエリアです。
② 千代田線沿線の底力
綾瀬・北綾瀬は、大手町まで直通という強力な武器を持っています。AIは、都心回帰トレンドの中で、「座って通勤できる（北綾瀬）」という価値が再評価され、マンション価格の下支えになると予測しています。
まとめ
2026年の足立区は、「ポスト北千住」探しの年です。完成された王者の北千住ではなく、変わりゆく竹ノ塚や綾瀬にこそ、資産価値上昇のチャンスが眠っています。
