【AI予想】2026年、港区の地価はどうなる？｜「高輪ゲートウェイ」本格稼働で白金が再燃？ 麻布台ヒルズとの南北格差を検証
東京の覇者、港区。「3A（麻布・青山・赤坂）」に加え、「高輪ゲートウェイ」という新たな巨大エンジンを手に入れたこの街。AIは、エリア内での主役交代劇（パワーシフト）を観測しています。
当サイト AI予想パビリオン では、外資系企業のオフィス移転情報、インターナショナルスクールの定員充足率、および富裕層の居住エリア移動データを解析します。
【AI予想パビリオン：注意事項】2026年1月10日時点の予測情報です。
本記事は、都市開発計画および過去の地価変動トレンドに基づくAIシミュレーションです。不動産投資や売買を推奨・保証するものではありません。
目次
1. AI予想：エリア別トレンド
| エリア | 予測変動率 | AI解析コメント |
| 高輪・白金 | +6.5% (急騰) | 主役。 ゲートウェイ周辺の街開きにより、徒歩圏内の「白金高輪」等の利便性が再評価。実需と投資が入り乱れる。 |
| 六本木・麻布 | +3.0% (安定) | 麻布台ヒルズ周辺はすでに天井価格。伸びしろよりもステータス維持のフェーズ。「アート作品」のような価格形成。 |
| 港南（海側） | +4.2% (上昇) | リニア期待と、高輪側へのアクセス向上（デッキ接続）により、山手線外側の割安感が解消されつつある。 |
2. AI詳細解析：南側（サウス）の覚醒
① 高輪ゲートウェイ・エフェクト
単なる新駅ではなく「国際ビジネス交流拠点」としての稼働が始まり、外資系企業のオフィス需要が高輪・三田エリアに波及しています。AIは、職住近接を求めるエグゼクティブ層が、麻布エリアから「空港にも新幹線にも近い高輪」へシフトしている動きを検知しました。
② 3Aエリアの「デカップリング（切り離し）」
麻布・青山・赤坂の超高級物件は、もはや一般的な不動産相場（利回り計算）から外れています。AIの予測モデルでも算出不能な「指値の世界」となっており、世界中の富裕層がコレクションとして所有する傾向が強まっています。
まとめ
2026年の港区の主戦場は「南側（高輪・白金）」です。新しい東京の玄関口に近いという物理的優位性が、歴史あるブランド街に新たな熱狂をもたらしています。
